스트레스 DSR 제도: 변동금리 시대의 부채 관리 대책

안녕하세요, 최근 변동금리 대출자의 상환 부담이 커짐에 따라, 금융당국은 대출자의 상환 능력을 더 엄격하게 평가하는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 제도를 도입했습니다. 금리가 오를 때 변동금리 대출을 받은 차주들은 상환 부담이 커질 수밖에 없는데, 이때 갑작스러운 부채 부담 증가를 막기 위해 스트레스 DSR을 통해 미래 금리 상승에 대비한 대출 규제가 시행되고 있습니다. 이번 포스팅에서는 스트레스 DSR 제도의 개념, 적용 방식 및 그 영향에 대해 작성해 보겠습니다.

 

스트레스 DSR 제도의 개념

우선 DSR이란, Debt Service Ratio의 줄인 말로 총부채원리금상환비율이라는 뜻입니다. 쉽게 말해, 대출자의 연소득 대비 모든 부채의 연간 원리금(원금+이자) 상환액 비율을 나타냅니다.

DSR=(모든 부채의 연간 원리금 상환액 / 연소득​)×100

그렇다면 스트레스 DSR 제도는 무엇일까요? 대출자의 DSR을 산정할 때, 금리 인상 가능성을 선 반영하여 일정 수준의 가산 금리(스트레스 금리)를 적용해 부채 상환 능력을 평가하는 제도입니다. 실제 원리금 상환 시에는 반영되지 않으며, 대출을 심사받을 때에만 적용됩니다. 이 말인 즉, 대출 심사 시 적용되므로 대출 받을 수 있는 한도가 줄어든다는 의미입니다.

 

주로 변동금리 대출자에게 적용되고, 스트레스 금리는 과거 5년간의 최고 가계대출 금리와 현행 금리 차이 등을 바탕으로 최소 1.5%에서 최대 3%가 가산됩니다. 이러한 가산금리를 적용하면 차주가 미래 금리 상승 시 직면할 수 있는 추가 상환 부담까지 감안하여 대출 심사를 받을 수 있게 됩니다.

정부 보도자료

 

그렇다면, 추가로 LTV와 DTI의 개념에 대해서 설명하도록 하겠습니다.

LTV란, Loan To Value의 줄인 말로, 주택담보대출비율을 뜻합니다. 즉, 주택 가격 대비 대출 가능 금액의 비율을 나타냅니다. 예를 들어, 5억원 시세를 형성하고 있는 주택을 구입할 때, 최대 3억 5천만원(70%)까지 대출받을 수 있습니다. 

 

LTV 비율:

• 무주택자 및 1주택자: 비규제지역 70%, 규제지역 50%
• 생애 최초 주택 구입자: 지역 무관 80% (9억 원 이하 주택)
• 다주택자: 비규제지역 60%, 규제지역 30%

 

DTI란, Debt To Income의 줄인 말로, 총부채상환비율을 뜻합니다. 연간 소득 대비 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다. DTI가 낮다는 말은 부채 상환 능력이 높다고 판단합니다.

 

DTI 비율:

• 투기지역·투기과열지구: 40%
• 조정대상지역: 50%
• 기타 지역: 60%

그렇다면, 위에서 설명한 DSR은 연간 소득 대비 모든 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 나타냅니다. 즉, 주택담보대출,신용대출, 자동차 할부금 등 모든 부채를 포함하게 됩니다. 개인의 전체 부채 상환 능력에 대한 지표로 활용됩니다.

 

DSR 비율:

• 총 대출액 1억 원 초과 시 1금융권 40%, 2금융권 50% 적용

 

적용 대상과 범위

스트레스 DSR 제도는 변동금리 대출을 중심으로 시작해, 이후 혼합형 대출과 주기형 대출에도 확대 적용되었습니다. 또한, 2024년 9월부터는 은행권 신용대출과 제2금융권 주택담보대출에도 적용되면서 적용 범위가 점차 확대 중입니다. 다만, 전세자금대출의 경우 아직 스트레스 DSR 적용 여부가 확정되지 않은 상태입니다. 이 제도는 점진적으로 확대되며 가계부채 관리와 금융 리스크 완화를 목표로 하고 있습니다.

 

• 변동금리 대출: 금리 변동에 따라 상환 부담이 높아질 가능성이 크기 때문에 스트레스 DSR 우선 적용
• 혼합형 대출: 일정 기간 고정금리로 시작한 후 변동금리로 전환되는 대출이며, 초기 고정금리 기간이 길수록 스트레스 금리가 완화되어 적용
• 주기형 대출: 일정 주기로 금리가 변경되며 해당 주기 동안은 고정금리가 적용되는 대출로, 스트레스 금리가 완화된 형태로 적용
• 신용대출: 2024년 9월부터 은행권 신용대출에도 스트레스 DSR 적용
• 제2금융권 주택담보대출: 제2금융권(저축은행, 보험사 등)에서 발행하는 주택담보대출도 스트레스 DSR 적용 대상에 포함

 

스트레스 DSR 제도는 대출자가 감당할 수 있는 대출 한도를 줄임으로써 과도한 부채 증가를 억제하는 효과가 있습니다. 특히, 금리 인상기에 안정적인 상환을 돕는 긍정적인 측면이 있지만, 과도한 대출 규제는 대출 이용의 문턱을 높일 수 있습니다. 주거 안정을 위해 대출이 필요한 이들에게는 제도적 제약이 될 수 있으며, 이에 따른 대출 상품 다변화 및 정책 지원 방안 마련이 과제로 떠오르고 있습니다.

스트레스 DSR 제도는 대출자의 상환 부담을 줄이고, 변동금리에 대한 리스크 관리를 강화하기 위해 도입된 제도입니다. 금리가 오르면서 금융 리스크가 커지는 상황에서 가계 부채의 질적 개선과 대출자의 건전한 상환 능력 확보는 중요한 과제가 되었습니다. 스트레스 DSR은 이러한 흐름 속에서 변동금리 시대의 부채 리스크를 줄이기 위한 핵심 제도라 할 수 있습니다. 앞으로 제도의 점진적인 확산과 함께 금융 리스크를 최소화하는 다양한 보완 정책이 마련되길 기대해 봅니다.